第4章住宅房地产市场的运行规律2015.ppt

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1、 第二篇 房地产市场的微观分析第第4章住宅市场的运行规律章住宅市场的运行规律第第5章非住宅市场的运行规律章非住宅市场的运行规律第第4章住宅房地产市场的运行规律章住宅房地产市场的运行规律4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.2住宅市场的四象限模型住宅市场的四象限模型4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.1住宅需求的概念及特点住宅需求的概念及特点4.1.1.1住宅需求的概念住宅需求的概念 住宅需求是指其他条件不变，消费者在每一价格住宅需求是指其他条件不变，消费者在每一价格 水平上愿意而且能够购买的住宅的数量。水平上愿意而且能够购买的住宅的数量。 QOPD住宅需求曲线住宅需求曲线房价上涨，住宅需

2、求量减少；房价上涨，住宅需求量减少；房价下降，住宅需求量增加。房价下降，住宅需求量增加。 说明，住宅需求量的变动符合需求说明，住宅需求量的变动符合需求法则或需求定律。法则或需求定律。4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.1住宅需求的概念及特点住宅需求的概念及特点 4.1.1.1住宅需求的概念住宅需求的概念 住宅需求的概念，需要区分住宅住宅需求的概念，需要区分住宅有效需求有效需求和和潜在潜在需求需求。 住宅有效需求住宅有效需求，是指一定时期消费者既有购买意，是指一定时期消费者既有购买意愿又有支付能力的住宅需求，也即住宅的现实购买力。愿又有支付能力的住宅需求，也即住宅的现实购买力。住宅有效需求

3、一般是居民收入、住宅价格、抵押贷款住宅有效需求一般是居民收入、住宅价格、抵押贷款能力等因素的函数，即能力等因素的函数，即 De=f（收入，住宅价格，抵押贷款能力）（收入，住宅价格，抵押贷款能力）4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.1住宅需求的概念及特点住宅需求的概念及特点 4.1.1.1住宅需求的概念住宅需求的概念 住宅潜在需求，住宅潜在需求，是指过去和现在尚未转化而在未来有是指过去和现在尚未转化而在未来有可能转化为实际购买力的需求，表现为居民对住宅的可能转化为实际购买力的需求，表现为居民对住宅的消费欲望，又称需求潜力。住宅潜在需求一般受人口消费欲望，又称需求潜力。住宅潜在需求一般受人口

4、数量、婚姻状况、家庭户数、居民年龄、性别等变量数量、婚姻状况、家庭户数、居民年龄、性别等变量的影响，其中人口是影响住宅潜在需求最主要的因素，的影响，其中人口是影响住宅潜在需求最主要的因素，用函数式表示，即：用函数式表示，即： Dp=f（人口）（人口）4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.1住宅需求的概念及特点住宅需求的概念及特点4.1.1.2住宅需求的特点住宅需求的特点 -多样性多样性 -区域性区域性 -层次性层次性 -消费和投资的双重性消费和投资的双重性 -一定的可替代性一定的可替代性4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.1住宅需求的概念及特点住宅需求的概念及特点4.1.1.2住宅需

5、求的特点住宅需求的特点 （1）多样性）多样性 由于位置的不同、楼层、朝向、户型、功能等差由于位置的不同、楼层、朝向、户型、功能等差异，使得住宅具有多样性。其次，由于不同的消费者异，使得住宅具有多样性。其次，由于不同的消费者收人水平不同，文化程度、职业、年龄、生活习惯等收人水平不同，文化程度、职业、年龄、生活习惯等都不同，形成了不同的兴趣、偏好，对住宅的需求进都不同，形成了不同的兴趣、偏好，对住宅的需求进一步形成了多样性。住宅需求的多样性要求住宅市场一步形成了多样性。住宅需求的多样性要求住宅市场研究者必须重视这一特点，进行市场细分。研究者必须重视这一特点，进行市场细分。 4.1住宅需求与供给住宅

6、需求与供给 4.1.1住宅需求的概念及特点住宅需求的概念及特点 4.1.1.2住宅需求的特点住宅需求的特点（2）区域性）区域性 住宅具有不可移动性，不可能像其他商品那样从住宅具有不可移动性，不可能像其他商品那样从一个地区调往另一个地区。一个地区（如一个城市）一个地区调往另一个地区。一个地区（如一个城市）的住宅需求基本上来自于这个地区（城市）的工商企的住宅需求基本上来自于这个地区（城市）的工商企业及居民，中小城市的住宅需求的区域性则更加明显。业及居民，中小城市的住宅需求的区域性则更加明显。住宅需求的区域性还表现在同一城市的不同地段，其住宅需求的区域性还表现在同一城市的不同地段，其住宅需求的差异性

7、很大，特别是商业用房和服务业用住宅需求的差异性很大，特别是商业用房和服务业用房，在城市黄金地段，即使价格较高，需求仍然不减；房，在城市黄金地段，即使价格较高，需求仍然不减；在偏远地段，即使价格较低，其需求仍然不旺。在偏远地段，即使价格较低，其需求仍然不旺。4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.1住宅需求的概念及特点住宅需求的概念及特点4.1.1.2住宅需求的特点住宅需求的特点（3）层次性）层次性 住宅需求的层次性包含以下两层含义。住宅需求的层次性包含以下两层含义。 一是一是从从消费者偏好消费者偏好角度讲，不同的消费者由于经济实力和其角度讲，不同的消费者由于经济实力和其他条件的不同，对住宅的

8、需求层次也不同。即住宅对于不同的他条件的不同，对住宅的需求层次也不同。即住宅对于不同的消费者来说可以满足其消费者来说可以满足其生存资料、发展资料、享乐资料生存资料、发展资料、享乐资料等不同等不同层次的需求。这主要是对住宅需求而言，因此也有人称为居民层次的需求。这主要是对住宅需求而言，因此也有人称为居民住宅的住宅的基本需求、标准需求和舒适需求基本需求、标准需求和舒适需求。 二是二是从从住宅社会需求总量住宅社会需求总量即宏观需求的角度看，一般分为住即宏观需求的角度看，一般分为住宅宅现实需求和潜在需求现实需求和潜在需求两个层次。住宅现实需求也即上面所讲两个层次。住宅现实需求也即上面所讲的住宅有效需求

9、，这种有效需求直接参与当前住宅市场的交易的住宅有效需求，这种有效需求直接参与当前住宅市场的交易活动。住宅潜在需求是一定时期内该地区住宅需求的最大可能活动。住宅潜在需求是一定时期内该地区住宅需求的最大可能值，也称住宅的边界需求，它随社会经济发展水平的变动而变值，也称住宅的边界需求，它随社会经济发展水平的变动而变动。动。4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.1住宅需求的概念及特点住宅需求的概念及特点4.1.1.2住宅需求的特点住宅需求的特点（4）消费和投资的双重性）消费和投资的双重性 住宅需求的双重性是指住宅既可作为消费品也可住宅需求的双重性是指住宅既可作为消费品也可作为投资品的特点，即可以分

10、为住宅消费需求和投资作为投资品的特点，即可以分为住宅消费需求和投资需求两大类。需求两大类。4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.1住宅需求的概念及特点住宅需求的概念及特点4.1.1.2住宅需求的特点住宅需求的特点 （5）一定的可替代性）一定的可替代性 在一定区域内，在同一供需圈内，尽管没有完全相同的两在一定区域内，在同一供需圈内，尽管没有完全相同的两个住宅，不同的住宅在一定程度上是可以相互替代的，当然，个住宅，不同的住宅在一定程度上是可以相互替代的，当然，这种替代性与其他普通商品相比要有限得多。这种替代性与其他普通商品相比要有限得多。 从住宅消费的角度看，从住宅消费的角度看，买房与租房买房

11、与租房之间存在着一定的替代。之间存在着一定的替代。当购买力不足或者不需购买（如短期暂时居住）时，可以考当购买力不足或者不需购买（如短期暂时居住）时，可以考虑租房而不是购房。成熟的市场经济中，住宅的买卖价格和虑租房而不是购房。成熟的市场经济中，住宅的买卖价格和租赁价格之间有一个合适的比例。租赁价格之间有一个合适的比例。 从住宅投资的角度看，如果住宅投资的收益下降，那么投从住宅投资的角度看，如果住宅投资的收益下降，那么投资者可以转向股票、债券、期货等其他投资品，这样作为资者可以转向股票、债券、期货等其他投资品，这样作为投投资品的住宅与其他投资品资品的住宅与其他投资品之间也存在着替代性。之间也存在着

12、替代性。4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1 住宅需求的影响因素住宅需求的影响因素 一般来说，影响住宅需求的因素除了房价外，主一般来说，影响住宅需求的因素除了房价外，主要有要有人口、收入、消费者偏好、预期、金融因素人口、收入、消费者偏好、预期、金融因素等。等。4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1 住宅需求的影响因素住宅需求的影响因素（1）人口）人口 人口的大量增加必然导致住宅潜在需求的增加。人口的大量增加必然导致住宅潜在需求的增加。影响住宅

13、需求的人口因素并非只是人口数量，人口的影响住宅需求的人口因素并非只是人口数量，人口的结构如结构如年龄、家庭结构、离婚率年龄、家庭结构、离婚率等都是影响住宅潜在等都是影响住宅潜在需求的重要因素。需求的重要因素。4.1住宅需求与供给住宅需求与供给年份年份城镇居民数城镇居民数（万人）（万人）户均人口数户均人口数城镇居民户数城镇居民户数（万户）（万户）1990301953.5086272000459063.13146672005562122.96189912006582882.95197592007606332.91208362008624032.91214442009645122.892232320

14、10669282.88232392011692792.87241392012711822.862013731114.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1 住宅需求的影响因素住宅需求的影响因素（1）人口）人口 在人口总量不变的条件下，生活方式的改变，比在人口总量不变的条件下，生活方式的改变，比如离婚率的升高，也会影响户均规模和家庭数量从而如离婚率的升高，也会影响户均规模和家庭数量从而影响住宅需求。影响住宅需求。 4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.

15、1 住宅需求的影响因素住宅需求的影响因素（2）收入）收入 收入对住宅需求的影响主要表现在两个方面：收入对住宅需求的影响主要表现在两个方面： 一是一是影响住宅影响住宅需求总量需求总量，二者基本上呈同向变动的关，二者基本上呈同向变动的关系，收入越高，住宅需求越大。系，收入越高，住宅需求越大。 二是二是影响住宅影响住宅需求的结构需求的结构，收入水平的提高会引起，收入水平的提高会引起对住宅形式和舒适需要等的改变，如更多的卫生间、对住宅形式和舒适需要等的改变，如更多的卫生间、复式住宅、别墅等。收入水平的提高会引起居民住宅复式住宅、别墅等。收入水平的提高会引起居民住宅需求结构的变化，即从对住宅的基本需求转

16、向舒适需需求结构的变化，即从对住宅的基本需求转向舒适需求，乃至享乐需求。求，乃至享乐需求。 4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1 住宅需求的影响因素住宅需求的影响因素（3）消费者偏好）消费者偏好 偏好或爱好代表众多的社会和历史因素，反映出偏好或爱好代表众多的社会和历史因素，反映出真正的心理或生理需要，也包括人为造成的需要，还真正的心理或生理需要，也包括人为造成的需要，还可能具有很大一部分传统或宗教的因素。可能具有很大一部分传统或宗教的因素。 当居民追求更高的生活水平时，在住宅需求上就当居民追求更高的生活水平时，在住宅

17、需求上就会反映出他们自己的愿望或者朋友们希望的应当有的会反映出他们自己的愿望或者朋友们希望的应当有的那种需求。这时，住宅需求反映出个人的偏好。那种需求。这时，住宅需求反映出个人的偏好。 4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1 住宅需求的影响因素住宅需求的影响因素（4）预期）预期 住宅需求不仅取决于当前的房价水平，还取决于住宅需求不仅取决于当前的房价水平，还取决于对未来价格的预期。虽然较高的当前住宅价格会降低对未来价格的预期。虽然较高的当前住宅价格会降低需求，但对由价格增长带来的资本利得的预期能够刺需求，但对由价格增长带

18、来的资本利得的预期能够刺激需求。一般来说，对收益性物业的投资需求，主要激需求。一般来说，对收益性物业的投资需求，主要取决于对未来宏观经济发展形势的预测，对该行业未取决于对未来宏观经济发展形势的预测，对该行业未来发展状况的预测。如果其来发展状况的预测。如果其预测是乐观的，住宅需求预测是乐观的，住宅需求就会增加就会增加；反之则减小。对非收益性物业如住宅的消；反之则减小。对非收益性物业如住宅的消费性需求或投资性需求而言，主要取决于费性需求或投资性需求而言，主要取决于对未来住宅对未来住宅价格走势的预测价格走势的预测。4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析住宅需求的影响

19、因素与弹性分析4.1.2.1 住宅需求的影响因素住宅需求的影响因素 （5）金融因素）金融因素 由于住宅的高价值量的特点，住宅的购买往往不由于住宅的高价值量的特点，住宅的购买往往不是一次性支付，而需要金融的支持，因此金融因素特是一次性支付，而需要金融的支持，因此金融因素特别是利率的变动是影响住宅需求的一个重要因素。别是利率的变动是影响住宅需求的一个重要因素。 利率对住宅消费需求的影响又可分为两种情形：利率对住宅消费需求的影响又可分为两种情形：一是一是对开发商贷款利息率的高低变化导致住宅价格对开发商贷款利息率的高低变化导致住宅价格的变化，从而影响其需求水平；的变化，从而影响其需求水平；二是二是居民

20、个人住宅贷居民个人住宅贷款利率的变化，会直接影响消费者的支付能力，从而款利率的变化，会直接影响消费者的支付能力，从而影响其需求水平。影响其需求水平。4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1 住宅需求的影响因素住宅需求的影响因素 （5）政策因素（金融、税收等）政策因素（金融、税收等）关于个人住房贷款政策有关问题的通知关于个人住房贷款政策有关问题的通知 为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展

21、，经国务院批准，现就有关事项通知如下：经国务院批准，现就有关事项通知如下：一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。住房需求。二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。作。中国人民银行中国人民银行住房城乡建设部住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会中国银行业监督管理委员会2015年年3月月30日日4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析住宅需求

22、的影响因素与弹性分析4.1.2.1 住宅需求的影响因素住宅需求的影响因素一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。住房需求。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，业性个人住房贷款购买普通自住房，最

23、低首付款比例最低首付款比例调整为不低于调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。理确定。4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1 住宅需求的影响因素住宅需求的影响因素 二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，自住房，最低首付款比例为

24、最低首付款比例为20%；对拥有；对拥有1套住房并套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为低首付款比例为30%。4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1 住宅需求的影响因素住宅需求的影响因素 三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。工作。人民银行、银监会各级派出机构要按照人民银行、银监会各级派出机构要按

25、照“因地因地施策，分类指导施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。地产市场平稳健康

26、发展。 请人民银行各分行、营业管理部、省会（首府）请人民银行各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省（自治区、城市中心支行、副省级城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知转发至辖区内城市商业银行、直辖市）银监局将本通知转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。行、村镇银行。4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1 住宅需求的影响因素住宅需求的影响因素 税收政策税收政策关于调整个人住房转让营业税

27、政策的通知关于调整个人住房转让营业税政策的通知 为促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现将为促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现将个人住房转让营业税政策通知如下：个人住房转让营业税政策通知如下：一、个人将购买一、个人将购买不足不足2年年的住房对外销售的，全额征收的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买营业税；个人将购买2年以上年以上（含（含2年）的年）的非普通住房非普通住房对对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买额征收营业税；个人将购买2年以上年以上（含（含2年）的年）的普通住普通住房房对外销售的，免

28、征营业税。对外销售的，免征营业税。4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1 住宅需求的影响因素住宅需求的影响因素 税收政策税收政策关于调整个人住房转让营业税政策的通知关于调整个人住房转让营业税政策的通知二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照规定，按照国务院办公厅转发建设部等

29、部门关于做国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知好稳定住房价格工作意见的通知（国办发（国办发200526号）、号）、国家税务总局国家税务总局 财政部财政部 建设部关于加强房地产建设部关于加强房地产税收管理的通知税收管理的通知（国税发（国税发200589号）和号）和国家税国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知知（国税发（国税发2005172号）的有关规定执行。号）的有关规定执行。 三、本通知自三、本通知自2015年年3月月31日起执行，日起执行，财政部财政部 国家税国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通

30、知务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税（财税201112号）同时废止。号）同时废止。4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1 住宅需求的影响因素住宅需求的影响因素 税收政策税收政策国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知定住房价格工作意见的通知（国办发（国办发200526号）号）五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费设与消费 为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型为了合理引导住房建

31、设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住住宅小区建筑容积率在宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在以上、单套建筑面积在120平平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格交易价格1.2倍以下倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区

32、享受优惠政策普通住房的具体标际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在案后，在2005年年5月月31日前公布。日前公布。4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1 住宅需求的影响因素住宅需求的影响因素 税收政策税收政策国家税务总局国家税务总局

33、 财政部财政部 建设部关于加强房地产税收管建设部关于加强房地产税收管理的通知理的通知（国税发（国税发200589号）号）三、各级地方税务、财政部门要严格执行调整后的个人住房营业三、各级地方税务、财政部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。税税收政策。（一）（一）2005年年6月月1日后，个人将购买不足日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，年的住房对外销售的，应全额征收营业税。应全额征收营业税。（二）（二）2005年年6月月1日后，个人将购买超过日后，个人将购买超过2年（含年（含2年）的符合当年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、地公布的普通住房标准的住房对

34、外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。（三）（三）2005年年6月月1日后，个人将购

35、买超过日后，个人将购买超过2年（含年（含2年）的住房对年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1 住宅需求的影响因素住宅需求的影响因素 税收政策税收政策年限年限200920112015普通住宅普通住宅购买不足购买不足2年年全额全额购买超过购买超过2年（含年（含2年）年）免免购买不足购买不足5年年差额差额

36、全额全额购买超过购买超过5年（含年（含5年）年） 免免免免非普通住宅非普通住宅购买不足购买不足2年年全额全额购买超过购买超过2年（含年（含2年）年）差额差额购买不足购买不足5年年全额全额全额全额购买超过购买超过5年（含年（含5年）年） 差额差额差额差额4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.2 住宅需求的弹性分析住宅需求的弹性分析 住宅需求弹性一般包括住宅需求弹性一般包括住宅需求价格弹性住宅需求价格弹性和和住宅住宅需求收入弹性需求收入弹性。 4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.2住宅

37、需求的影响因素与弹性分析住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.2 住宅需求的弹性分析住宅需求的弹性分析 住宅需求价格弹性住宅需求价格弹性是指住宅价格每上升（下降）是指住宅价格每上升（下降）一个百分点所引起的住宅需求量减少（增加）的百分一个百分点所引起的住宅需求量减少（增加）的百分比，即住宅需求量的变动对价格变动的反应程度。比，即住宅需求量的变动对价格变动的反应程度。 P/PEd=Q/Q4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.2 住宅需求的弹性分析住宅需求的弹性分析 大多数关于住宅价格弹性的估计值在大多数关于住宅价格弹性的

38、估计值在-0.75-1.2之之间。一致的意见是住宅需求价格弹性属于缺乏弹性间。一致的意见是住宅需求价格弹性属于缺乏弹性（绝对值小于（绝对值小于1）。这表明价格上涨导致住宅总支出的）。这表明价格上涨导致住宅总支出的小幅上涨，因为价格上涨使需求量以较小的百分比下小幅上涨，因为价格上涨使需求量以较小的百分比下降，所以，总支出（价格乘以需求量）小幅增加。降，所以，总支出（价格乘以需求量）小幅增加。4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.2 住宅需求的弹性分析住宅需求的弹性分析 住宅需求收入弹性住宅需求收入弹性是指收入每增加（减少）

39、一个是指收入每增加（减少）一个百分点所引起的住宅需求量增加（减少）的百分比，百分点所引起的住宅需求量增加（减少）的百分比，即住宅需求量的变动对收入变动的反应程度。即住宅需求量的变动对收入变动的反应程度。Ed=Y/YQ/Q4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.2 住宅需求的弹性分析住宅需求的弹性分析 由于住宅商品既是生活必需品又是耐用消费品由于住宅商品既是生活必需品又是耐用消费品（甚至是高档奢侈品），所以其弹性规律与其他普通（甚至是高档奢侈品），所以其弹性规律与其他普通商品相比较为特殊。商品相比较为特殊。 一般地，当住宅价

40、格在一定幅度内变化时，其需一般地，当住宅价格在一定幅度内变化时，其需求的价格弹性较小，即缺乏弹性，这时住宅表现为求的价格弹性较小，即缺乏弹性，这时住宅表现为生生活必需品的特征活必需品的特征；当住宅价格超出一定幅度而继续上；当住宅价格超出一定幅度而继续上涨时，其需求的价格弹性较大，即富有弹性，这时住涨时，其需求的价格弹性较大，即富有弹性，这时住宅表现出宅表现出耐用消费品、奢侈品的特性耐用消费品、奢侈品的特性。同样地，当住。同样地，当住宅仅仅表现为生活必需品时，其宅仅仅表现为生活必需品时，其收入弹性较小收入弹性较小；当住；当住宅具有发展、享乐型消费品的性质时，其宅具有发展、享乐型消费品的性质时，其

41、收入弹性较收入弹性较大大。 4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.2 住宅需求的弹性分析住宅需求的弹性分析 对于住宅收入弹性的估计，国外已有较多的实证对于住宅收入弹性的估计，国外已有较多的实证研究结果，典型的如：研究结果，典型的如： 第一第一，总收入弹性大约为，总收入弹性大约为0.75左右，即收入增加左右，即收入增加10 导致住宅消费大约增加导致住宅消费大约增加7.5； 第二第二，租房者的收入弹性小于购房者的收入弹性；，租房者的收入弹性小于购房者的收入弹性； 第三第三，收入弹性随收入增加而增加。根据一项研究，收入弹性随收

42、入增加而增加。根据一项研究， 低收入家庭的住宅收入弹性系数在低收入家庭的住宅收入弹性系数在0.14-0.62之之 间，高收入家庭的弹性系数则在间，高收入家庭的弹性系数则在0.72-1.10之间。之间。4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.3 住宅供给的概念及特点住宅供给的概念及特点 住宅供给是指其他条件不变，生产者在每一价格住宅供给是指其他条件不变，生产者在每一价格水平上愿意而且能够提供的住宅的数量。水平上愿意而且能够提供的住宅的数量。QQ0OP1P0P2PSQ1Q2住房供给曲线为正斜率，表示住宅供给量住房供给曲线为正斜率，表示住宅供给量与房价呈正比变动。房价上涨，住宅供给与房价呈正比变动

43、。房价上涨，住宅供给量增加；房价下降，住宅供给量减少。量增加；房价下降，住宅供给量减少。住房供给曲线住房供给曲线4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.3 住宅供给的概念及特点住宅供给的概念及特点 准确地理解住宅供给的概念，需要区分准确地理解住宅供给的概念，需要区分住宅存量住宅存量（housing stock）和）和住宅流量住宅流量（housing flow）。上述）。上述符合供给法则的住宅供给曲线实际上表示的是新建住符合供给法则的住宅供给曲线实际上表示的是新建住宅的供给，称为住宅流量或住宅增量（宅的供给，称为住宅流量或住宅增量（housing construction）。开发商每年的新建住

44、宅的供给符合供）。开发商每年的新建住宅的供给符合供给法则，即给法则，即价格越高，则新建住宅量越大价格越高，则新建住宅量越大。 4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.3 住宅供给的概念及特点住宅供给的概念及特点 由于住宅是耐用消费品，具有耐久性，所以市场由于住宅是耐用消费品，具有耐久性，所以市场上还存在着大量二手住宅，也即住宅存量。上还存在着大量二手住宅，也即住宅存量。 住宅存量的供给曲线一般为垂直的供住宅存量的供给曲线一般为垂直的供 给曲线，即弹性为给曲线，即弹性为0 0，如图所示。，如图所示。垂垂 直的住宅供给曲线，即：直的住宅供给曲线，即：从短期看从短期看， 一定地区的住宅存量是固定数

45、量的；一定地区的住宅存量是固定数量的；QQ0OP1P0P2PS短期住宅存量供给短期住宅存量供给4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.3 住宅供给的概念及特点住宅供给的概念及特点 从长期看从长期看，如果每年的新建住宅量大致等于住宅，如果每年的新建住宅量大致等于住宅的折旧量，那么，长期的住宅存量供给曲线也是无弹的折旧量，那么，长期的住宅存量供给曲线也是无弹 性的。即使不是这样，性的。即使不是这样，长期的住宅存量一长期的住宅存量一 般来说也是缺乏弹性的般来说也是缺乏弹性的，如图所示如图所示:QQ0OP1P0P2PSQ1Q2长期住宅存量供给长期住宅存量供给4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.

46、3 住宅供给的概念及特点住宅供给的概念及特点 住宅存量和住宅流量之间的联系非常紧密。特定住宅存量和住宅流量之间的联系非常紧密。特定时点的住宅存量，可以由上一期住宅存量减去拆毁和时点的住宅存量，可以由上一期住宅存量减去拆毁和净转换量，再加上新建住宅量得到。用公式表示为：净转换量，再加上新建住宅量得到。用公式表示为： 本年末住宅存量上年末住宅存量本年末住宅存量上年末住宅存量- -本年内毁弃住宅量本年内毁弃住宅量 - -本年内住宅净转换量（转换为其他用途住宅量本年内住宅净转换量（转换为其他用途住宅量 - -其他用途转换为住宅的量）新建住宅量其他用途转换为住宅的量）新建住宅量 4.1住宅需求与供给住宅

47、需求与供给4.1.3 住宅供给的概念及特点住宅供给的概念及特点 住宅供给的特点住宅供给的特点：缺乏弹性、层次性及滞后性：缺乏弹性、层次性及滞后性4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.3 住宅供给的概念及特点住宅供给的概念及特点 （1）缺乏弹性缺乏弹性 -土地的自然供给没有弹性土地的自然供给没有弹性 -土地的经济供给有一定的弹性，但其弹性是缺乏的土地的经济供给有一定的弹性，但其弹性是缺乏的 -住宅的开发建设周期长住宅的开发建设周期长 -其他用途的住宅也很难直接转换过来其他用途的住宅也很难直接转换过来4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.3 住宅供给的概念及特点住宅供给的概念及特点（2）层

48、次性层次性 住宅供给一般可分为住宅供给一般可分为三个层次三个层次： 一是一是现实供给层次现实供给层次，现房及期房。这是住宅供给的主，现房及期房。这是住宅供给的主导和基本的层次。导和基本的层次。 二是二是储备供给层次储备供给层次，即可以进入市场但是住宅生产者，即可以进入市场但是住宅生产者出于一定考虑（如住宅开发商或销售商的市场营销手出于一定考虑（如住宅开发商或销售商的市场营销手段和策略）暂时储备起来不上市的这部分住宅。段和策略）暂时储备起来不上市的这部分住宅。 三是三是潜在供给层次潜在供给层次，即已经开工正在建造的或者已竣，即已经开工正在建造的或者已竣工而未交付使用的未上市住宅，以及一部分过去属

49、于工而未交付使用的未上市住宅，以及一部分过去属于划拨或福利分配的但在未来可能进人市场的住宅。划拨或福利分配的但在未来可能进人市场的住宅。 住宅的三个供给层次处于动态变化和转换过程中。住宅的三个供给层次处于动态变化和转换过程中。4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.3 住宅供给的概念及特点住宅供给的概念及特点（3）滞后性滞后性 较长的生产周期决定了住宅供给相对于需求的变较长的生产周期决定了住宅供给相对于需求的变化存在着滞后性，短期内住宅供给是固定的，长期来化存在着滞后性，短期内住宅供给是固定的，长期来看住宅供给缺乏弹性，跟不上需求的变化。看住宅供给缺乏弹性，跟不上需求的变化。 一方面一方面，

50、住宅供给的滞后性导致了住宅投资的高，住宅供给的滞后性导致了住宅投资的高风险性。风险性。 另一方面另一方面，住宅供给的滞后性也是引起住宅市场，住宅供给的滞后性也是引起住宅市场周期波动的重要原因。周期波动的重要原因。4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.4 住宅供给的影响因素与弹性分析住宅供给的影响因素与弹性分析4.1.4.1 住宅供给的影响因素住宅供给的影响因素 影响住宅供给的因素除了房价外，主要有影响住宅供给的因素除了房价外，主要有生产要生产要素价格、开发商预期、政策因素素价格、开发商预期、政策因素等。等。4.1住宅需求与供给住宅需求与供给4.1.4 住宅供给的影响因素与弹性分析住宅供给的