工程经济学课程设计报告.doc

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1、工程经济学课程设计渝中区大杨石组团D分区万科锦程住宅项目（重庆市渝中区）可行性研究报告 重庆大学本科学生课程设计任务书课程设计题目万科锦程项目可行性研究报告学院工程造价年级已知参数和设计要求： 详见附件一、附件二、附件三。学生应完成的工作：1、收集并整理建设项目投资政策、投资形势等宏观资料。要求熟悉搜索引擎，掌握有关引擎的运用方法。2、收集并整理建设项目区域相关资料。要求熟悉并掌握有关资料的收集方法。3、进行投资估算、成本估算、销售收入估算，并编制投资项目现金流量表。要求掌握电子表格Excel在投资估算、成本估算、销售收入估算和编制投资项目现金流量表中的应用。4、进行项目评价。要求投资收益率、

2、投资回收期、净现值、内部收益率，进行项目的不确定性分析。5、编制建设项目可行性研究报告。要求编制一份完整建设项目可行性研究报告书。目前资料收集情况：1、刘晓君主编工程经济学，中国建筑工业出版社，2007。2、建设项目经济评价方法与参数（第三版），中国计划出版社，2006。3、投资项目可行性研究指南，中国电力出版社，2002。课程设计的工作计划：2014.3 收集并整理建设项目投资政策、投资形势等宏观资料。2014.4. 收集并整理建设项目区域相关资料。2014.5. 进行投资估算、成本估算、销售收入估算，并编制投资项目现金流量表。2014.6. 进行项目评价，编制建设项目可行性研究报告。任务下

3、达日期 2014 年 3 月 1 日 完成日期 2014 年 6 月 24 日指导教师 （签名） 学 生 （签名）说明：1、学院、专业、年级均可填全称。 2、本表除签名外均可采用计算机打印。本表不够，可另附页，但应在页脚添加页码。附件一：2014年工程经济学课程设计条件1 . 土地A每个同学根据分组所在地区进入重庆市土地交易中心网站（网址是 http:/ 3月1日12：002014年3月20日12：00.公告时间内有2家以上（含2家）申报的，土地供应方将择日采取招标拍卖方式确定受让方；公告时间内有1家申报的，土地出让方将挂牌出让。招标拍卖日期另行通知。请有意受让者在公告截止前到重庆市土地和矿产

4、权交易中心报名，索取出让具体要求和资料。每个同学根据附件一，按所在地区所选项目资料填入下表。地块基本情况、规划设计主要指标及要求表序号土地位置用途土地面积(m2)建筑规模(m2)/容积率建筑限高（米）建筑密度（%）绿地率（%）起始价（万元）出让方式3渝中区大杨石组团D分区D14-2-3/02、D14-2-1/02、D15-1/02号地块商业金融业兼容二类居住105463533486.4按规划要求按规划要求按规划要求104588拍卖2 . 资金条件B自有资金70%；银行贷款30%，建设期分年等额放贷，贷款利率为8%（按年计息）。借款本息在在最后一笔贷款后3年内采用等额偿还。3 . 开发周期C自定

5、。（项目开发期为5年，建设期为3年，每期按半年计。）4 . 销售条件D自定。5 . 投资分析每个同学按所在地区所选项目和条件进行房地产项目的投资分析。目 录1总论- 6 -1.1 项目背景- 6 -1.1.1项目名称- 6 -1.1.2承办单位概况- 6 -1.1.3可行性研究报告编制理由- 6 -1.1.4项目提出的理由- 7 -1.2 项目概况- 7 -1.2.1拟建地点- 7 -1.2.2建设规模和目标- 8 -1.2.3主要建设条件- 8 -1.2.4主要技术经济指标- 9 -1.3 问题与建议- 10 -1.3.1问题- 10 -1.3.2建议- 10 -2项目投资环境与市场研究-

6、11 -2.1 投资环境分析- 13 -2.1.1国家政治经济形势及有关政策- 13 -2.1.2项目拟建地区的经济社会情况及有关政策- 17 -2.2 市场供求分析- 20 -2.2.1需求分析- 21 -2.2.2供给分析- 21 -2.3 目标市场及销售预测- 23 -2.3.1目标市场- 23 -2.3.2销售预测- 23 -2.4 营销策略- 25 -2.4.1开盘前的宣传导入- 25 -2.4.2开盘准备工作- 25 -2.4.3开盘销售- 25 -2.4.4开盘总结- 28 -2.4.5扫尾- 28 -3建设规模与项目开发条件- 29 -3.1 推荐建设规模方案（结构形式、建筑面

7、积、使用功能）- 29 -3.2项目现状概况- 29 -3.2.1地点与地理位置- 29 -3.2.2土地权属类别及占地面积- 29 -3.2.3现有土地状况- 29 -3.3项目建设条件- 30 -3.3.1地形、地貌条件- 30 -3.3.2工程地质、水文地质条件- 30 -3.3.3周边建筑物与环境条件（商业、服务业、文教娱乐设施等）- 31 -3.3.4城市规划或区域规划要求- 31 -3.3.5交通条件- 32 -3.3.6社会环境条件- 32 -3.3.7公共设施条件（水、电、气、道路等）- 32 -3.3.8征地、拆迁条件- 33 -3.3.9施工条件- 33 -4建设方案选择-

8、 34 -4.1 建筑设计指导思想与原则- 34 -4.2 项目总体规划方案- 35 -4.3 建筑方案- 36 -4.3.1建筑方案描述（建筑特征、结构、功能等）- 36 -4.3.2主要设备系统- 37 -4.3.3配套设施（给排水、供电、供热、供气、通风等）- 38 -5节能节水措施- 40 -5.1 节能措施及能耗指标分析- 40 -5.2 节水措施及水耗指标分析- 40 -5.2.1合理限定配水点的水压采取减压措施- 40 -5.2.2减少热水系统的无效冷水量- 40 -5.2.3防止二次污染造成的水量浪费- 41 -5.2.4使用节水器具- 42 -6环境影响评价- 43 -6.1

9、 建址环境现状- 43 -6.2 项目建设与运营对环境的影响- 43 -6.3 环境保护措施- 45 -6.4 环境保护投资- 48 -6.5 环境影响评价- 48 -7劳动安全卫生与消防- 49 -7.1 危害因素及危害程度分析- 49 -7.2 安全措施- 48 -7.3 消防设施- 51 -8组织机构与人力资源配置- 52 -8.1 项目管理机构设置- 52 -8.2 人力资源配置方案- 52 -9项目实施进度- 53 -9.1 建设工期- 53 -9.2 项目实施进度计划- 53 -9.3 项目实施进度表- 54 -10投资估算与资金筹措- 55 -10.1 投资估算- 55 -10.

10、1.1投资估算依据- 55 -10.1.2建设投资估算- 56 -10.1.3投资估算表- 58 -10.2 投资使用计划- 58 -10.3 资金筹措- 58 -10.3.1资本金筹措- 58 -10.3.2债务资金筹措- 58 -11财务评价- 59 -11.1 基础数据选取- 59 -11.1.1销售价格- 59 -11.1.2计算期- 60 -11.1.3财务基准收益率设定- 61 -11.2 成本费用估算- 62 -11.3 销售出租收入计算- 64 -11.4 编制财务评价报表- 64 -11.5 财务评价指标- 65 -11.5.1盈利能力分析- 65 -11.5.2清偿能力分析

11、- 66 -12不确定性分析- 67 -12.1盈亏平衡分析- 67 -12.2 敏感性分析- 67 -13研究结论与建议- 69 -13.1研究结论- 69 -13.1.1项目优势- 69 -13.1.2项目问题- 70 -13.2 建议- 70 -附：- 71 -表1 投资估算表- 72 -表2 投资计划及资金筹措计划- 73 -表3 项目还本付息表- 74 -表4 销售收入及销售税金估算表- 74 -表5 项目损益表- 75 -表6 项目投资现金流量表- 76 -表7 项目资本金现金流量表- 77 -表8 盈亏分析表- 78 -表9 敏感性分析表及图- 78 -1总论1.1 项目背景1.

12、1.1项目名称万科锦程住宅项目该项目隶属重庆万科集团，位置处于渝中区大坪渝州路段，地理位置优越，处于政府规划大坪新商业中心核心区域；交通便利、环境宜人。1.1.2承办单位概况万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2009年实现营业收入488.8亿元，2011年超过1000亿了，2012接近1400亿，重庆2012年是达到50亿，归属上市公司股东的净利润53.3亿元。较2008年分别增长19.2%和32.1%。各项经营指标也全面超越2007年，成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司，并第二年获得全球住宅企业销售冠军。 重庆万科简介 万科（

13、重庆）房地产有限公司成立于2008年6月，是万科企业股份有限公司全资子公司，是万科集团的第31个城市布局。重庆万科仅用了短短一年的时间，快速在重庆市场上取得了阶段性的成果。2009年公司完成开工面积40万方，销售面积12万方，实现销售金额近7亿元，认购金额达8.2亿元。 重庆万科公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，为重庆客户提供多种风格和类型的住宅产品，以满足不同客户群的具体需求。让“建筑无限生活”的理念在重庆市场得以体现。 1.1.3可行性研究报告编制理由可行性研究在建设项目投资决策前对有关建设方案、技术方案或生产经营方案进行的技术经济论证，分析项目的必要性、可行性和合

14、理性。本项目的可行性一样报告，是根据有关部门政策规划，依照万科（重庆）房地产有限公司的委托书、文件以及相应的法律、法规编制而成。在广泛调查的基础上，综合论证了本项目在工程项目上是否先进、使用、可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为决策投资提供依据和基础资料。1.1.4项目提出的理由渝中区经济发达，房地产开发成熟，但其核心区域土地储备明显少于各区，未来经济发展潜力巨大；结合区域内供应项目来看，本项目在区域环境方面都存在一定劣势。但是，本项目能在产品定位的差异性上与周边市场形成有效区隔；产品研发强调创新与实用性的统一，提升项目性价比优势；特色营销推广等手段。而且，渝中区经济处于一个经济高速发

15、展的时期，土地与房地产产业升值空间大。企业拿下这块地，发展潜力大，升值空间明显，投资该项目利润可观，是一个有商机的项目，对整个公司的利润需求、可持续经营来说意义重大。万科集团有限公司以“全国布局、区域聚焦、城市领先”的战略发展方针，布局全国一二线城市，开发足迹遍及北京、上海、南京、重庆、西安、成都、厦门、珠海等47座全国核心城市。要扎根重庆市场，就要提高市场占有率，就要树立企业品牌形象。项目启动对公司拓展重点区域市场、合理布局项目，提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力都有重要作用。而且万科集团是一家大型房地产企业，在全国有很好的口碑和信誉，公司资金雄厚，项目经验丰富，专业

16、程度高，为实施该项目提供了可能性。万科（重庆）房地产有限公司开发了住宅小区“万科渝园”、“万科悦府”等精品项目，并新建配套齐全的中小学、幼儿园，修建了特色的滨江路、风临路等道路及“万悦汇”“万科城”等，有丰富的开发住宅和商业的经验。1.2 项目概况1.2.1拟建地点项目拟建地点为渝中区大杨石组团D分区D14-2-3/02、D14-2-1/02、D15-1/02号地块。土地位于渝中区大坪渝州路（河运校原址）。1.2.2建设规模和目标该项目所在地块土地总面积为105463，规划建筑面积为533486.4。本项目总用地面积154亩，住宅总建筑面积42.9万平方米，总投资预计约25亿元。项目以居住功能

17、为主，同时将配备较为完善的配套系统，充分利用地形地貌，打造主打高层和符合年轻人的高品质、娱乐的具有辐射力的高档居住社区。住宅主要为50米高层住宅，一共15幢，每幢15层，每层三梯十户；120m超高层住宅，一共5幢，每幢35层，每层三梯十户。主力户型为7090的两房和110130的三房。1.2.3主要建设条件2013 年，在新的各种城市经济引擎（城乡统筹、1小时经济圈、一圈两翼）以及重点基础设施的推动下，重庆市的经济在未来几年进一步加快发展速度已经成为一个不争的事实。在宏观经济探底回升的大背景下，随着信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响，总的来说，重庆市房地产市场整体较好，回暖迹象明显。而且，随

18、着大坪商圈逐渐成熟，周边的物业如华宇渝州新都、恒大名都、金银湾小区等等第一时间等楼盘受到购房者的高度关注。据相关负责人表示，商圈成功打开之后将更加方便渝中区大坪片区居民生活，这一带的区域价值将得到大幅提升。再者，该项目位于重庆渝中区大杨石组团，交通条件便利。该项目扼守重庆几何中心，为解放碑、沙坪坝、南岸、江北4区动力枢纽，地铁一号线、轻轨二号线近在咫尺，更有BRT快速公交及20余条公交线路109（二郎步行街较场口）118（冉家坝石桥铺）128（红旗河沟石桥铺）138（重庆北南方花园D区）139（陈家坪红旗河沟）467（九坑子童家桥）402、462、418、421等，通过两条滨江路、嘉华大桥、城

19、市快速干道、城区主要干道快速直达主城各区。1.2.4主要技术经济指标总出让面积：105463 规划住宅建筑面积：533486.4，拟建筑面积429000 规划用地性质：商业金融业兼容二类居住拍卖出让起始总价：104588万元容积率：5.0绿化率： 30%建筑密度：18.9%盈利能力分析。投资收益率，反映投资的收益能力。投资回收期，项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间。是反映项目投资回收能力的主要静态评价指标。净现值，用于判断项目可不可行的一项重要指标。内部收益率，用于反映未回收资金的盈利能力。偿债能力分析。主要进行偿债备付率分析，衡量企业的偿债能力。进行项目的不确定性分析，主要是风险分析和盈亏

20、平衡分析，用于判断项目对不确定因素的抵抗能力。1.3 问题与建议1.3.1问题1、 本区域周围总体环境虽然较为宜人，但是因为周围的各种楼盘已经先于万科锦程开发。因此本项目前期的销售可能不理想，所以我们需要考虑到资金回笼的速度是否足够。2、项目地块紧邻多个其他各大公司的项目，其中还有比较高档的恒大名都等。渝中区地处于重庆市市中心，此处又是大坪商业圈中心，这就造成了此处的竞争极其的激烈。项目建成后，将是一个拥有4000居住人口，集住宅、商业于一体的城市中心大型居住区。这就需要项目在其他区域能够有着一定的绝对优势，才能够保证项目能够占据市场。1.3.2建议1、渝中区经济发达，房地产开发成熟，但其核心

21、区域土地储备明显少于各区，未来发展潜力巨大；结合区域内供应项目来看，本项目在区域环境、项目规模、户型设计等方面都存在一定劣势。因此本项目必须在产品定位的差异性上与周边市场形成有效区隔；产品研发强调创新与实用性的统一，提升项目性价比优势；特色营销推广等手段。2、项目应主打品质高层住宅，围绕刚需主题打造精致产品。突出其中心套房的特点，体现高品质、其经济性的融合，适当。3、提高宣传力度，重点宣传结合渝中区大坪商圈的日后发展潜力，分析该楼盘的优势，提升产品价值。做好招商引资工作，力争吸引沃尔玛，重百等国内外著名超市入驻；为住宅区提供更多的生活上的便利，同时加强其他基本配套的建设和引进。4、结合前期项目

22、市场调研和自身情况，客户非常关注的外部配套主要为超市、银行、便利店、餐饮等生活配套和交通配套，这也是吸引目标客户群的必要条件之一。对于教育配套，根据市场调研结果的分析，客户对教育配套的关注排在生活、交通配套之后，只有在满足了以上配套条件后，教育配套才能成为项目的锦上添花的卖点，它能有效提升项目价值，减少客户对价格的抗性。2项目投资环境与市场研究中国指数研究院报道：根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格1为10180元/平方米，环比4月上涨0.81%，自2013年6月连续第12个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.

23、19个百分点，其中77个城市环比上涨，22个城市环比下跌，1个城市与上月持平。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数减少2个，其中跌幅在1%以上的有4个；本月环比上涨的城市比上月增加1个，其中涨幅在1%（含1%）以上的有43个，较上月增加3个。同比来看，全国100个城市住宅均价与2013年5月相比上涨6.90%，涨幅相对上月扩大1.56个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为17202元/平方米，环比上月上涨1.05%，与上年同期相比上涨9.68%。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为7066元/平方米，环比上月上涨1.42%。 总体来看，5月100个城市的住宅平均价

24、格自2013年6月起连续第12个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.19个百分点；同比连续第6个月上涨，涨幅扩大至6.90%。进入5月以来，随着“国五条”、限价等调控政策的逐步落实，开发企业推盘积极性有所下降，部分购房者观望情绪渐起，多个城市住宅成交量相比上月继续下降，传统“红五月”成色不足，在政策效果继续释放和成交量走低双重影响下，全国房价涨幅在本月继续缩小。与住宅市场成交受限不同，土地市场在5月继续升温，北京、上海、长沙等地频现“地王”或高溢价成交，促使住宅价格上涨预期继续释放；政策层面，有关房产税的争论和猜测继续存在，但本月并无新政出台，政策以稳为主；部分城市的新开楼盘尽管面临“限价”限制，但

25、多数项目价格稳中有涨；宏观环境层面，投资、PMI等指标继续下滑，经济复苏势头乏力，货币政策维持相对宽松的预期继续存在。在土地价格上涨、热点城市当前供应依然不足、货币政策预期放宽的大环境下，未来房价继续上涨的预期依然较强。2014年2月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为97.92，比去年12月份提高2.33个百分点。2014年1-2月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）6670 22.8 其中：住宅4583 23.4 办公楼388 53.3 商业营业用房884 22.4 房屋施工面积（万平方米）455422 15.3 其中：住宅335746 12

26、.8 办公楼16595 23.7 商业营业用房52814 19.3 房屋新开工面积（万平方米）23001 14.7 其中：住宅17431 17.5 办公楼721 21.3 商业营业用房2552 -1.6 土地购置面积（万平方米）3813 -18.6 土地成交价款（亿元）919 -12.0 房屋竣工面积（万平方米）13524 34.0 其中：住宅10360 30.5 办公楼323 86.8 商业营业用房1630 37.6 商品房销售面积（万平方米）10471 49.5 其中：住宅9494 55.2 办公楼251 43.3 商业营业用房525 -1.4 商品房销售额（亿元）7361 77.6 其中

27、：住宅6301 87.2 办公楼358 91.6 商业营业用房600 17.6 商品房待售面积（万平方米）41904 37.3 其中：住宅27800 42.0 办公楼1712 36.7 商业营业用房7909 25.5 房地产开发企业本年到位资金（亿元）18926 33.7 其中：国内贷款3938 26.4 利用外资88 -18.4 自筹资金7331 22.3 其他资金7570 53.5 其中：定金及预收款4655 66.5 个人按揭贷款2057 58.8 2.1 投资环境分析2.1.1国家政治经济形势及有关政策1、2013年的房地产行业的形势1. 政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同

28、城市政策分化2013年，宏观稳、微观活成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初国五条及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，有保有压方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。2. 新房：百城价格指数持续上涨，

29、重点城市供需两旺创近四年新高，全国销售创纪录，投资开工上行。价格方面，百城价格指数环比连续18个月上涨，今年以来累计上涨10.74%，同比连续12个月上涨，涨幅扩大至10.98%，十大城市涨幅明显高于百城平均水平，北京、广州、深圳尤为突出。成交方面，重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期最高，一二线城市由于上年成交量回升力度较大，今年同比增速略低于三线城市。供应方面，重点城市新批上市面积总量同比增长15%，为近四年最高，金九为年内高峰，即使在11月季节性低点，多数城市供应量仍在高位，多数城市库存水平止跌上扬，出清周期略有延长但仍处于近年较低水平。全国来看，商品房销售面积和销售额增速

30、明显好于去年，规模创历史新高；投资额增速高于去年；新开工面积止跌反弹，规模有望超越2011年高点；资金来源整体增速有所回升，总体高于同期开发投资增速，企业资金状况处于历史较好水平。3. 二手房：十大城市量价创新高，上半年尤为突出，下半年渐趋平稳价格方面，2013年1-11月，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨18.5%，涨幅超过新房2.5个百分点，三季度以来涨幅渐趋平稳，11月价格达26484元/平方米，创历史新高。成交方面，受3月成交量激增带动，1-8月十大城市二手住宅总成交量已超过去年全年，之后几个月总体平稳，前11月共成交94.13万套，同比增长64.5%，为近四年最高；上海、北京月均分

31、别成交2.3万套和1.6万套，规模最为突出，占十大城市比重近五成。4. 土地：全国量价明显好于去年，一线城市增长最为显著，地王频出供求方面，2013年1-11月，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长17.9%、34.2%，总出让金同比大幅增长69.8%，一线城市成交面积和成交额分别增长73.8%和139.5%，增长最为显著。价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨25.9%，溢价率达19.5%.今年以来地王总价水平明显提高，约为去年的1.8倍，楼面均价突破1万元/平方米，创历史新高。总而言之，2013年的房地产行业有着七大特征：(1)“调控”字眼在公开场合消失，行业政策面

32、趋于平缓(2)全国商品房销售规模再创新高，13大城市成交突破千万平米(3)一线及热点二线城市市场持续去库存，二三线城市大多库存积累(4)房价上涨、信贷收缩致刚需热度下降，改善类产品渐成市场上行主要推动力(5)全国一手房价格指数较前期高点上涨10%，8个城市房价涨幅已超控制目标(6)土地市场供需两旺，一线城市土地出让金收入暴增近200%(7)龙头企业战略出新，开拓海外业务、参与城市旧改渐成行业趋势2、国家对房地产行业的政策及态度2014年3月的两会上，政府工作报告中对于房地产业的表述发生了明显变化。最重要的一点：不碰“房价”，少提“调控”。这就基本奠定了2014年国家对房地产市场的政策与态度。1

33、.房价只字不提。回顾过去，从2005年开始至今的9年间，除了2009年，每年政府工作报告中，都把调控房价作为重点。比如：2005年：重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。2006年：继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。2007年：抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。2008年：防止房价过快上涨。2010年：坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。2011年：切实稳定房地产市场价格。2012年：促进房价合理回归。2013年：抓紧完善稳定房价工作责任制。此次也不提房价，就意味着：过去十年非常重视房价的格局正在改变。实际上，过去多年非常重视房价，却一直没能在调控房价方面取得

34、预期效果。三点原因：其一，那些年中国房价正处“青春躁动期”，其二，部分调控方式与措施不妥当。其三，价格是市场供需信号，直接干预房价，会扰乱内部作用机制。急于求成，反倒无功。在市场经济条件下，不到万不得已的情况，不宜管制价格。此次，政府不把调控房价，写进工作报告，并代表新一届领导不关心房价，只是不愿像以前那样直接、粗暴干预房价，而是要通过合理指导、经济手段、软性措施，通过调节供求关系，进而稳定房价。2.调控有了新思路。过去十年，除了调控目标直指房价以外，调控方式还有三个特点：一是以抑制需求为主，以增加供应为辅；二是全国一刀切的政策较多。这次，对于房地产调控的表述，语气明显弱于以往。再次显示，政府

35、不愿将调控总是放在嘴巴上。而且，首次明确提出：针对不同城市情况分类调控。显而易见，调控不再一刀切了。而是根据不同地区、不同城市的不同市场形态，实施不同的调控目标与方式。当前，一线城市房价偏热，供不应求，所以要求从严调控，一手增加供应，一手抑制需求，两手都要硬。而许多三四线城市房价温和(甚至下跌)，供大于求，那就需要减少供应。对于库存量大的城市，还要稳定市场需求、鼓励合理需求。在此方针指导下，预计今年应能看到部分三四线城市放松既有调控，甚至还会有个别城市出台新的刺激措施。而一二线城市，至少在上半年，看不到放松的可能性。如果下半年市场降温明显，则可能有二线城市表面不松，在执行中暗松。3.值得关注的

36、是，这次政府报告涉及房地产部分，是以保障性住房为重点的。对于保障性住房，包括棚改房，非常重视，新开工和竣工指标都很具体。今年新开工保障房70O万套以上，其中各类棚户区47O万套以上，提高大城市保障房比例，基本建成48O万套。推进公租房和廉租房并轨运行。4.创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。当然，2009年以来国家对保障房的重视程度就开始不断提高，新一届政府，只会进一步加强。加强住房保障后，商品住宅市场也就可以减少干预，从而尽快构建起“政府主导保障房，市场主导商品房”的“双轨制”格局。5.还应关注到有关房地产税立法相关工作。改革总体

37、方向是减少房产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。立法需要走人大流程，耗时较长，今年只是研究而已，不会冲击市场。但往后的话，可能就会带起一股小风暴。3、小结在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力，资金缺乏投资渠道的市场之下，势必会导致房产成为资产保值升值的首选投资项之一，这一定程度上也会助推房地产市场成交量的持续回升，从而最终传导到价格的上涨与反弹。在此之前，1-2月份，商品房销售面积10471万平方米，同比增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点；其中，住宅销售面积增长55.2%，办公楼销售面积增长43.3%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额73

38、61亿元，增长77.6%，增速比去年全年提高67.6个百分点；其中，住宅销售额增长87.2%，办公楼销售额增长91.6%，商业营业用房销售额增长17.6%。1-2月份，东部地区商品房销售面积5415万平方米，同比增长63.6%，增速比去年全年提高57.9个百分点；销售额4820亿元，增长92.3%，增速提高79.4个百分点。中部地区商品房销售面积2433万平方米，增长44.6%，增速提高42.6个百分点；销售额1229亿元，增长67.3%，增速提高58.8个百分点。西部地区商品房销售面积2623万平方米，增长30.4%，去年全年为下降5.3%；销售额1313亿元，增长45.3%，增速提高41.

39、6个百分点。2月末，商品房待售面积41904万平方米，比去年末增加5444万平方米。其中，住宅待售面积增加4181万平方米，办公楼待售面积增加158万平方米，商业营业用房待售面积增加778万平方米。统计局公布2月份70个大中城市住宅销售价格指数:1.新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,持平的城市有3个,上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中,最高涨幅为3.1%。(二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有8个,上涨的城市有62个。2月份,同比价格上涨的城市中,最高涨幅为8.2%。2.1.2项目拟建地区的经济社会情况及

40、有关政策2.1.2.1重庆市的经济社会情况及有关政策重庆市主城区房地产开发、销售规模快速增长，同期的销售面积的增长均大于竣工面积，与成都、西安、贵阳、昆明等四大中西部城市同期相比，存在一定的供不应求的状态，反映出整体市场需求较为旺盛，完全能够消化同期增加供应量；成交均价方面，各组团物业价格水平自成体系，各区域由于物业发展方向和区域发展前景不同而售价水平有所差异；近几年商品房和住宅竣工面积的增长率情况，不考虑出重大宏观政策影响的情况下，未来5年内商品房和住宅价格将还有较大的上涨空间。重庆版“国五条”细则，对限涨、限贷、限价等均做出了规定；对于已经实施的房产税政策，通知中并没有做出改动，仍维持现有

41、规定。这份名为重庆市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知要求，要落实稳定房价工作责任制，严格贯彻执行国家和重庆市的各项房地产调控政策，保持房价基本稳定。房价具体控制目标来看，主城区(包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区)新建商品住房价格增幅应低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。据重庆市政府公众信息网消息，2013年重庆市城乡建委将抓好七大方面的起步工作，包括加快推进新型城镇化工作，计划新增城镇常住人口40万人；新增城镇建成区面积40平方公里；积极推进十大城市商务集聚区建设，计划完成投资330亿元，新开工400万平方米，完工350万平方米

42、；稳步推进建设行业发展，力争房地产开发完成投资2700亿元，建筑业总产值达4200亿元等。1、土地政策国五条重庆市细则规定要保持合理、稳定的住房用地供应规模，2013年全市住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量，保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地比例达到住房用地年度供应总量的70%以上，严格限制容积率小于1的低密度、大户型住宅项目开发建设。合理安排出让时序和选择出让区域，引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一。加大土地市场信息公开力度，市国土行政主管部门每年一季度公布全市及主城区住房用地年度供应计划，主城区以外的其它各区县（自治县）公布当地的住房用地年度供应计划。国

43、土房管部门要根据房地产市场情况，强化供后监管，促进土地及时有效利用。2、差别化信贷政策国五条重庆市细则规定银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。要强化借款人资格审查，严格按照规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，可在国家统一信贷政策基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房

44、建设项目优先支持开发贷款需求。国家制定金融机构支持保障性安居工程建设，来保证公共租赁住房的中长期建设。银行在未来将贷款主要都投向经济适用房、公租房、廉租房，各房企保障性住房的建设势在必行。3、住房保障政策国五条重庆市细则规定2013年建成15.58万套、新开工23.39万套保障性住房，确保完成国家目标任务。继续推进公租房保障，对象包括本市住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员；在主城二环内的21个人口集聚区中科学规划公租房项目，与商品住房共享配套服务。协同推进公租房开工率、竣工率、配套率、配租率和社会管理机构到位率；实行封闭管理，公租房不能转租和上市交易，

45、仅能由住房保障管理机构回购。建立公安、社保、民政等部门信息共享机制，完善保障性住房管理信息系统，加强准入、退出、分配等环节的监管，切实做到公开、公平、公正。加强保障房社区公共服务和社会管理。继续做好各类棚户区改造（危旧房改造），逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。4、房产税政策国五条重庆市细则规定要抑制投资投机性购房，对在主城区个人拥有的独栋商品住房、个人新购的高档住房，以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含二套）以上的普通商品住房征收房产税；对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。继续严格执行土地